对2030年中国房地产市场的大胆预测：做好心理准备

最近几周，万科A股的连续涨停以及A股房地产板块的整体上涨引发了市场的广泛关注。特别是一些优质大型央企的债券利率也降至2%以下，尽管以往常被认为资金紧张的融创和金科等企业在债务重组过程中也逐渐见到了曙光。然而，二手房中介的门店却依旧冷清，普通购房者在谈及买房时依然只是一声长叹。这一现象引发了我的思考，我认为这正是理解未来四年楼市走势的关键所在——资本市场的动向总是领先于大众的情绪。资金端的复苏会率先体现，随后销售会回暖，最终房价才会上涨。这一过程在过去的楼市周期中始终如一。因此，当我们仍在关注售楼处的状况时，聪明的投资者已经开始进行资金的配置。

我在此分享我的判断，以便大家做好心理准备：到2030年，中国的房地产市场将不再出现全国性的普遍上涨，而是将经历更加深入的结构性调整。一线城市的热门地段有可能重新突破2021年的历史高点，而一些核心二线城市也可能恢复到之前的水平。大多数三四线城市则只能实现价格的稳定，远离人口和产业的地区可能永远无法恢复到昔日的繁荣。这个观点或许有些刺耳，可是我认为不敢直接说出反而才会对大家造成更大的误导。

这种判断不是凭空而来的，而是基于五个关键因素在同一时间节点的共同变化：政策、供给、信用、需求和预期。这些因素就像齿轮一样相互咬合向上，这在过去20年的中国房地产市场中只发生过两次：一次是2008年底，另一次是2014年底，这些都对应着之后的大行情。这一轮则是第三次。政策基础则是在8月28日开始的，多个部门联合发文，彻底重写了房地产开发、销售及融资的相关规定。采取了现房销售和规范银行主办等措施。对于我来说，这份文件的关键在于，它根本上限制了“烂尾”现象。在过去的四年里，很多家庭因为交房风险而犹豫不决；而解决这一问题，相当于为那些刚需家庭打开了入场的最后一道门。借贷100万与2021年峰值相比，月供可以少花将近1500元，这意味着实实在在的下降。

在供给端，我认为情况比大多数人预期的要严峻得多。今年前八个月，全国房地产开发投资不到4.8万亿元，同比下降近20%；新开工面积不足3亿平方米，实际只有75%的水平。此外，待售面积在8月底同比下降了1.1%，已经连续六个月出现负增长，其中住宅待售面积同比下降0.5%，这是自2021年9月以来的首次。当土地成交量降至2020年峰值的30%以下时，这意味着过去几年土地获取较少，建筑速度放缓，库存也被大量消耗，我预计到2027年春季，许多人走进售楼部会惊讶于新盘的稀缺状况。一旦出现供应真空，价格走势自然无须我多言。

在信用端解冻的问题上，我之前也有所提及，这里再补充一点个人看法：优质房企债务利率跌破2%是一个被市场严重低估的信号。这表明金融体系已将地产龙头企业视为“安全资产”。当行业最坏的预期被逆转时，其估值的底线也随之抬升，这与股市中的“戴维斯双击”有着相似之处。

在需求环节，我认为许多人存在误解。常有人说“中国人已经不再买房”，其实确切地说是：“中国人不再随便购买任何房产”。今年前八个月，全国二手房的网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，这一规模已超越新房。这是国家统计局首次将二手房交易数据作为重要内容公开，这意味着官方正式承认了中国房地产市场正从增量时代转向存量时代。值得关注的是，2000年之前建成的旧房占据存量房的36%以上，也就是全国超过三分之一的住宅都是上世纪的产品，这意味着电梯、管道、户型等问题亟需解决。“优质房子”的概念开始形成，一批家庭的住房需求即将被释放，这远比刚需带来的市场想象要来得大。